이영욱 블로그

<공동저당에서 후순위저당권자와 물상보증인의 우선순위>

대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 근저당권설정등기말소 

사실관계: 

을은 A에게 돈을 대여하면서 채무자 A의 소유인 부동산3과 물상보증인들의 소유인 부동산1, 2, 4, 5(이 중 부동산1은 갑의 소유였다)에 대하여 각 1, 2, 3번 공동근저당권설정등기를 마쳤다.
한편 B는 부동산1, 2, 3, 4, 5에 대해 각 4번 공동근저당권설정등기를 마쳤고, C는 부동산2, 3, 4에 대하여 각 5번 공동근저당권설정등기를 마쳤고, 을은 부동산5에 대하여 추가로 5번 근저당권설정등기를 마쳤고, D는 부동산5에 대하여 6번 근저당권설정등기를 마쳤다. 
을은 A회사가 대출금상환을 연체하자 부동산1, 2, 3, 4, 5에 대하여 각각 경매신청을 하여 경매절차가 분리되어 진행되었는데(부동산1에 대한 경매신청은 취하되었다), 그 중 부동산2, 3, 4, 5에 대한 경매절차가 먼저 종료되었고, 을은 부동산2, 3, 4, 5의 경락대금으로 채권 전액을 배당받았고, B는 부동산5의 경락대금으로 채권 전액을 배당받았고, C는 배당을 받지 못했고, D는 부동산5의 경락대금으로 채권 중 일부만을 배당받았다.
갑은 부동산1의 채권자들인 을과 B의 피담보채권이 변제로 모두 소멸되었음을 이유로 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을, C, D(C, D는 소송에 참가인으로 참여하였다)는 만약 부동산1, 2, 3, 4, 5이 동시에 경매되어 동시에 배당되었을 경우 부동산1의 경매대가에서 을이 배당받을 수 있었던 금액의 범위 내에서는 차순위근저당권자인 C, D가 을을 대위하여 저당권을 행사할 수 있으므로, 그 범위 내에서 부동산1에 대한 을 명의의 근저당권은 C, D에게 이전되었다고 보아야 하므로 갑은 을을 상대로 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 없다고 주장하였다.
 
 
판결요지:

[공동저당에서 물상보증인이 후순위저당권자에 우선] 공동저당의 목적인 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산에 각각 채권자를 달리하는 후순위저당권이 설정되어 있는 경우, 물상보증인 소유의 부동산에 대하여 먼저 경매가 이루어져 경매대금의 교부에 의하여 1번저당권자가 변제를 받은 때에는 물상보증인은 채무자에 대하여 구상권을 취득함과 동시에, 민법 제481조, 제482조의 규정에 의한 변제자대위에 의하여 채무자 소유의 부동산에 대한 1번저당권을 취득하고, 이러한 경우 물상보증인 소유의 부동산에 대한 후순위저당권자는 물상보증인에게 이전한 1번저당권으로부터 우선하여 변제를 받을 수 있으며, 물상보증인이 수인인 경우에도 마찬가지라 할 것이므로, 자기 소유의 부동산이 먼저 경매되어 1번저당권자에게 대위변제를 한 물상보증인은 1번저당권을 대위취득하고, 그 물상보증인 소유의 부동산의 후순위저당권자는 1번저당권에 대하여 물상대위를 할 수 있다.
[이 사건의 경우] 물상보증인인 부동산 2, 4, 5의 소유자들은 각 자기의 책임분담액을 초과하는 금액(그 구체적인 액수는 이 사건 제1부동산이 경매되어야 확정될 것이다)의 한도에서 변제자대위에 의하여 부동산1에 대한 근저당권들을 취득하였다 할 것이고, 위 물상보증인들 소유의 부동산2, 4, 5에 대한 후순위저당권자인 C, D는 위 물상보증인들에게 이전된 위 근저당권들에 대하여 물상대위를 할 수 있다 할 것이므로, 위 근저당권설정등기들은 위 물상보증인들 앞으로(C, D 앞으로는 아님) 대위에 의한 저당권이전의 부기등기가 경료되어야 할 성질의 것이어서, 갑으로서는 을에 대한 피담보채무가 소멸하였다는 사정만으로는 그 말소등기를 청구할 수 없다.
 

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그간은 쉬운 판례 위주로 실었는데요, 앞으로 12회까지는 어려운 판례들 위주로 연재합니다.

이 판례도 제가 사법시험 공부 하면서도 몇번이나 골머리를 썩었던 판례죠. ^^;

추후지정이라 함은.. 다음 재판 기일에 대해,

특정 날짜를 정해놓지 않고(보통 한달 뒤, 2주 뒤.. 라는 식으로 지정함),

"다음 재판 기일은 추후에 지정한다"는 결정입니다.

따라서 다음 재판 기일이 몇달 뒤가 될지 모르는 상황이 되겠지요.

<아파트 관리규약의 특별승계인에 대한 효력>

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 채무부존재확인 

사실관계:

을(입주자대표회의)이 관리하는 아파트단지가 있었는데, 그 중 한 아파트의 소유자였던 A가 관리비 269만원을 연체한 상태에서 아파트가 경매되어 갑이 새로운 소유자가 되었다. 
공동주택관리령 제9조 제1항의 규정에 따라 제정된 아파트단지의 공동주택관리규약 제6조는 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다”고 되어 있었고, 제13조 제1항은 “관리주체는 관리비 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다”고 되어 있었다.
을이 관리규약에 따라 갑에게 A가 연체한 관리비를 지급하라고 청구하자, 갑은 자신이 종전 소유자인 A가 체납한 관리비를 지급할 책임이 없다고 주장하면서 자신이 을에 대하여 관리비채무를 부담하고 있지 않음의 확인을 구하는 채무부존재확인의 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을은 관리규약의 승계규정을 내세워 A의 지위를 승계한 갑이 연체된 관리비를 지급해야 한다고 주장하였다.

판결요지: 

[다수의견 - 아파트의 특별승계인이 종전 입주자의 모든 체납관리비를 승계하도록 하는 아파트관리규약의 효력] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리ㆍ의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리ㆍ사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.

[다수의견 - 아파트의 특별승계인이 승계하는 종전 입주자의 체납관리비 부분] 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지ㆍ관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지ㆍ관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

물론 이 만화가 대한변협신문에 연재된 것은 서거 후 다음호였습니다.

(이 블로그에는 만화가 한달 정도 후에 올라오고 있습니다)

<무권리자의 법률행위와 본인의 추인>

대법원 1981. 1. 13. 선고 79다2151 소유권이전등기말소 

사실관계:

A는 임야를 소유하다가 사망하였고 그의 처 갑이 이를 상속받았으나 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마치지는 않았다.
그런데 A의 조카인 을1은 마치 A가 생전에 임야를 자기에게 매도한 것처럼 꾸며 갑 몰래 임야에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 이 사실을 알게 된 갑은 을1을 상대로 소유권이전등기의 말소청구소송을 제기하였는데, 승소판결의 선고가 확실시되는 상태에서 갑이 소송을 취하하였다.
그런데 을1은 그 후 임야가 자기 명의로 등기되어 있음을 이용하여 을2에게 임야를 매각한 후 을2 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 갑은 을2 명의로 등기가 된 후 임야 위에 있던 A의 분묘를 다른 곳으로 이장하였다.
그 후 을2는 임야를 을3에게 매각하여 을3 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 갑은 임야에 관하여 을3 명의로까지 등기가 마쳐지자 을1, 2, 3을 상대로 하여 이들 명의의 등기가 원인무효이므로 그 말소를 구한다는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을1, 2, 3은 갑이 을1의 을2에 대한 처분행위를 묵시적으로 추인하였기에 을1, 2, 3 명의로 된 등기는 유효하다고 주장하였다.

판결요지: 
[무권리자의 법률행위에 대한 본인의 추인의 효과] 타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리로 처분한 후에 본인이 그 처분을 인정하였다면 특별한 사정이 없는 한 무권대리에 있어서 본인의 추인의 경우와 같이 그 처분은 본인에 대하여 효력을 발생한다.
[이 사건의 경우] 이 사건의 제2심 법원은 ‘추인은 취소할 수 있는 법률행위를 확정적으로 유효하게 하는 행위이고, 무효행위를 추인하여 새로운 법률행위가 있었다고 보는 경우에도 그 추인의 대상은 법률행위여야 하는데, 을1, 2, 3의 주장 자체에 의하여도 추인의 대상이 되는 법률행위가 존재하지 않으므로(A와 을1 사이에는 매매계약이 없어 추인의 대상 자체가 없기에) 을 1, 2, 3의 주장은 이유 없다’는 취지로 갑 승소 판결을 내렸는데, 을1, 2, 3이 주장한 것은 ‘을1이 임야를 을2에게 매도처분한 후 갑이 그 처분을 인정하였으므로 그 처분이 갑에게 효력을 발생하였다’는 것이므로, 제2심 법원의 판결은 을1, 2, 3의 주장을 제대로 판단하지 않은 위법한 것이므로 이를 파기하여 이 사건을 제2심 법원으로 다시 돌려보낸다.  

해설: 

민법에는 무권대리행위의 추인(제130조), 무효행위의 추인(제139조), 취소할 수 있는 법률행위의 추인(제143조) 등이 규정되어 있으나, 무권리자의 처분에 대한 권리자의 추인에 대한 규정은 없다. 이후 대법원은 ‘무권리자가 타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리로 처분한 경우에, 권리자는 후일 이를 추인함으로써 그 처분행위를 인정할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 이로써 권리자 본인에게 위 처분행위의 효력이 발생함은 사적 자치의 원칙에 비추어 당연하고, 이 경우 추인은 명시적으로뿐만 아니라 묵시적인 방법으로도 가능하며 그 의사표시는 무권대리인이나 그 상대방 어느 쪽에 하여도 무방하다’는 판결을 내렸다(대법원 2001. 11. 9. 선고 2001다44291 판결).

한편으로는, 사람 말을 곧이 곧대로 받아들이지 않는 것이 법조인의 덕목(?)일 수도 있지 않을까

.. 생각되네요.

<법률행위의 당사자의 확정 - 타인 명의로 한 법률행위>

대법원 2003. 9. 5.선고 2001다32120 소유권이전등기 

사실관계:

갑은 A로부터 A 소유의 농지를 매수하기로 하였으나, 자신의 명의로는 농지를 취득할 수 없자 아버지인 B의 명의를 빌려 매수하기로 하여 B 명의로 매매계약을 체결한 후 B 명의로 소유권이전등기까지 마쳤다. 그 후 명의수탁자인 B가 사망하여 갑과 을이 공동상속인이 되었다.
갑은 상속으로 인하여 자신과 을이 위 농지의 공동상속인이 되자, 을 명의의 등기를 말소해야 하는데 을이 등기말소에 협조를 하지 않자, ① ‘부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’이라 줄인다)에서는 명의신탁한 부동산은 법에서 정한 유예기간 내에 실제 소유자 명의로 등기하도록 하였는데, 그 유예기간 동안 실제 소유자인 갑이 그 명의로 등기를 하지 않았기에, 농지의 매도인 A와 명의신탁자인 매수인 갑 사이의 명의신탁약정과 그 약정에 기하여 B 명의로 된 등기는 모두 무효이고, ② 따라서 A는 B 명의로 된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있는데, ③ 매수인 갑은 매도인 A에 대하여 소유권이전등기청구권을 갖고 있으므로 그 보전을 위하여 A를 대위하여 B의 상속인인 을을 상대로 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하였다. 이에 대하여 을은 이 사건 매매계약의 당사자는 갑이 아니라 B이고, 따라서 갑은 매도인 A에 대하여 소유권이전등기청구권 자체가 없으므로, A에 대한 소유권이전등기청구권이 있음을 전제로 그 보전을 위하여 제기한 이 사건 소는 부적법하다고 주장하였다.

판결요지 :

[타인 명의로 한 법률행위에서 당사자의 확정] 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 한다.

[부동산의 명의신탁에서 계약당사자] 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 타인을 매매 당사자로 보아야 한다.

[이 사건의 경우] 어떤 사람(갑)이 타인(B)을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인(B) 명의로 하기로 약정하였고 매도인(A)도 이를 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우에, 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 명의신탁자(갑)에게 귀속되는 것은 아니지만, 그 무효사실이 밝혀진 후에 계약상대방인 매도인(A)이 계약명의자인 명의수탁자(B) 대신 명의신탁자(갑)가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자(갑)에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자(B)의 의사에 관계없이 매도인(A)과 명의신탁자(갑) 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 명의신탁자(갑)는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인(A)에 대하여 별도의 양도약정을 원인으로 하는 이전등기청구를 할 수 있다.

<기망에 의한 의사표시 - 과장광고>

대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 손해배상(기)·매매대금 

사실관계 :
을은 상가건물을 신축한 후 여러 차례 분양광고를 하면서 상가가 1997. 5월 개장예정으로, 첨단 오락타운이 될 예정이고, 상가를 전문경영인에게 맡겨 경영을 시키면 월 100만원의 수익이 보장된다고 하였고, 분양상담이나 계약체결시에도 수분양자들에게 같은 내용으로 안내를 했다. 이에 갑은 을과 상가분양계약을 체결하였는데, 상가분양계약서에는 위 내용이 기재되지 않았다.
그러나 예정했던 오락타운의 조성이 제대로 되지 않아 1998. 4월경에 이르러서야 을은 갑과 상의한 후 분양받은 상가를 컴퓨터게임기기 관련 업체들에게 임대를 주고 개장하였는데 갑의 월수입은 예상과 달리 10만원 정도에 불과했다.
그 후 을이 갑에게 상가분양계약에 따라 잔금을 지급할 것을 요구하자, 갑은 을의 잔금지급청구를 거절하면서 ① 을이 광고한 내용대로 의무를 이행하지 못하였기에 을의 채무불이행을 이유로 분양계약은 해제되었고, ② 또한 분양계약이 을의 기망에 의하여 또는 갑의 착오에 의하여 체결된 것이므로 분양계약을 취소하였으니, 을은 갑에게 분양계약으로 인한 손해를 배상하라는 내용의 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을은 분양계약은 여전히 유효하므로 갑은 을에게 잔금을 지급하라고 하면서 반소를 제기하였다. 
 

판결요지:

[청약의 유인과 청약의 구분] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과 그 후 상가의 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다.
[과장광고가 기망행위가 되기 위한 요건, 과장광고를 통한 착오의 유발 여부] 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다면 이는  기망행위에 해당하지만, 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되었더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망성이 결여된다. 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다.