판례(8) - 아파트 관리규약의 특별승계인에 대한 효력

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

<아파트 관리규약의 특별승계인에 대한 효력>

 

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 채무부존재확인 

 

 

사실관계:

을(입주자대표회의)이 관리하는 아파트단지가 있었는데, 그 중 한 아파트의 소유자였던 A가 관리비 269만원을 연체한 상태에서 아파트가 경매되어 갑이 새로운 소유자가 되었다. 
공동주택관리령 제9조 제1항의 규정에 따라 제정된 아파트단지의 공동주택관리규약 제6조는 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다”고 되어 있었고, 제13조 제1항은 “관리주체는 관리비 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다”고 되어 있었다.
을이 관리규약에 따라 갑에게 A가 연체한 관리비를 지급하라고 청구하자, 갑은 자신이 종전 소유자인 A가 체납한 관리비를 지급할 책임이 없다고 주장하면서 자신이 을에 대하여 관리비채무를 부담하고 있지 않음의 확인을 구하는 채무부존재확인의 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을은 관리규약의 승계규정을 내세워 A의 지위를 승계한 갑이 연체된 관리비를 지급해야 한다고 주장하였다.

 

 

판결요지: 

[다수의견 - 아파트의 특별승계인이 종전 입주자의 모든 체납관리비를 승계하도록 하는 아파트관리규약의 효력] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리ㆍ의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리ㆍ사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.

[다수의견 - 아파트의 특별승계인이 승계하는 종전 입주자의 체납관리비 부분] 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지ㆍ관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지ㆍ관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.