이영욱 블로그

글   ㅣ 이영창, 이영욱

그림 ㅣ  이영욱

정확히는 판례 123개네요.

박문각. 가격 12,000원

<명의신탁 - 공유자 중 1인이 명의수탁자인 부동산의 공유물분할>

대법원 1999. 6. 17. 선고 98다58443 소유권이전등기 

사실관계: 
갑(종중)은 X임야를 종중원 A(갑의 대표자), B, C, D, E 이름으로 매수하여 임야대장에 이들이 소유자로 등재되었다.
A, B, C, D는 1970년 X임야에 관하여 ‘임야소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법’(현재 실효)에 의하여 A, B, C, D의 공유로 소유권보존등기를 마쳤다. 그 후 B, C, D는 자신들의 지분을 E, F, G에게 매각하여 결국 X임야에 관하여 A와 E, F, G의 공유로 등기가 마쳐지게 되었다.
A, E, F, G는 1991년 X 임야를 분할하여 이 사건 임야는 A의 소유로, 나머지는 E, F, G의 소유로 하기로 공유물분할의 합의를 한 후 임야를 분할했고, E, F, G는 이 사건 임야의 지분들을 A에게 이전하였고, A는 나머지 임야의 지분을 E, F, G에게 이전하였다.
A가 사망한 후 상속인인 을이 이 사건 임야의 소유자가 되었다.
갑은 이 사건 임야는 갑이 A에게 명의신탁한 것이라고 주장하면서 을을 상대로 명의신탁계약을 해지하고 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 소송을 제기하였다. 이에 대하여 을은 갑의 명의신탁 주장이 옳다고 하더라도 명의신탁관계는 이 사건 임야의 1/4지분에 관하여만 존속하는 것이고, E, F, G로부터 이전받은 3/4 지분은 명의신탁된 것이 아니라고 주장하였다. 

판결요지: 

[공유자 중 1인이 명의수탁자인 부동산이 공유물분할된 경우 명의신탁관계]

[다수의견] 여러 필지의 토지의 각 일부 지분을 명의신탁받은 명의수탁자가 임의로 명의신탁관계가 없는 다른 공유자들과의 공유물분할의 협의에 따라 특정 토지를 단독으로 소유하고 나머지 토지에 대한 지분을 다른 공유자에게 이전한 경우, 명의수탁자가 특정 토지를 단독으로 소유하게 된 것은 형식적으로는 다른 공유자들의 지분의 등기명의를 승계취득한 것과 같은 형태를 취하고 있으나 실질적으로는 명의신탁받은 여러 필지의 토지에 분산되어 있는 지분을 분할로 인하여 취득하는 특정 토지에 집중시켜 그에 대한 소유 형태를 변경한 것에 불과하다고 할 것이므로, 그 공유물분할이 명의신탁자의 의사와 관계없이 이루어진 것이라고 하더라도 명의신탁자와 명의수탁자 사이의 명의신탁관계는 위 특정 토지 전부에 그대로 존속한다고 보아야 한다.

해설: 

대법원은 이와 같은 이유로 을에게 이 사건 임야의 1/4 지분에 대해서만 소유권이전등기의무가 있다는 제2심 법원의 판결을 파기하여 제2심 법원으로 돌려보냈고, 사건을 다시 심리한 제2심 법원은 다수의견의 취지에 따라 을에게 이 사건 임야 전체에 대한 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 선고하여 이는 확정되었다.

위 다수의견에 대하여 “이 사건 임야를 제외한 나머지 임야에 관한 명의수탁자의 명의수탁지분은 명의수탁자가 이를 처분한 것이라 할 것이니, 이로써 위 특정 토지를 제외한 나머지 토지에 관한 명의신탁자와 명의수탁자의 사이의 명의신탁관계는 소멸되었다 할 것이고, 위 특정 토지를 제외한 나머지 토지에 관한 명의수탁자의 수탁지분이 위 특정 토지에 옮겨져 명의신탁관계가 그대로 존속하는 것이라고 할 수 없다”는 소수의견이 있었다. 

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이번 편으로서 "만화로 배우는 민법(민총 물권편) 판례"의 홈페이지 연재를 종료합니다.

<공동저당권의 설정 후 신축건물의 법정지상권 성립여부>

대법원 2003. 12. 18. 선고 98다43601 건물철거등

사실관계: 

을은 A로부터 대지와 지상의 단층주택을 매수하고 소유권이전등기를 마친 후 1989년 대지와 주택을 공동담보로 하여 B에게 근저당권설정을 해주었다.
을은 1991. 9월 C에게 단층주택의 철거와 3층 주택의 신축공사를 도급주었고, C는 1991. 10월 단층주택을 철거하였으며, 1991. 12월 위 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었으나 이미 단층주택이 철거된 상태였기에 공동저당물 중 대지에 대해서만 경매가 진행되었다. 
3층 주택이 완공한 직후인 1992. 4월 갑은 경매절차에서 대지를 경락받은 후 대금을 완납하고서 을을 상대로 3층 주택의 철거 및 부지의 인도를 구하는 소송을 제기하였다. 이에 대해 을은 자신이 법정지상권을 취득하였기에 갑의 청구에 응할 수 없다고 주장하였다.

판결요지: 

[대지와 건물에 공동저당권이 설정된 후 건물의 철거로 대지만 경매되었고, 이후 건물이 신축된 경우 법정지상권 성립여부]

[다수의견] 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다고 해석해야 한다.

그 이유는 동일인의 소유에 속하는 토지 및 그 지상 건물에 관하여 공동저당권이 설정된 경우에는 (처음부터 지상 건물로 인하여 토지의 이용이 제한 받는 것을 용인하고 토지에 대하여만 저당권을 설정하여 법정지상권의 가치만큼 감소된 토지의 교환가치를 담보로 취득한 경우와는 달리)  공동저당권자는 토지 및 건물 각각의 교환가치 전부를 담보로 취득한 것으로서, 저당권의 목적이 된 건물이 그대로 존속하는 이상은 건물을 위한 법정지상권이 성립해도 그로 인하여 토지의 교환가치에서 제외된 법정지상권의 가액 상당 가치는 법정지상권이 성립하는 건물의 교환가치에서 되찾을 수 있어 궁극적으로 토지에 관하여 아무런 제한이 없는 나대지로서의 교환가치 전체를 실현시킬 수 있다고 기대하지만, 건물이 철거된 후 신축된 건물에 토지와 동순위의 공동저당권이 설정되지 아니 하였는데도 그 신축건물을 위한 법정지상권이 성립한다고 해석하게 되면, 공동저당권자가 법정지상권이 성립하는 신축건물의 교환가치를 취득할 수 없게 되는 결과 법정지상권의 가액 상당 가치를 되찾을 길이 막혀 위와 같이 당초 나대지로서의 토지의 교환가치 전체를 기대하여 담보를 취득한 공동저당권자에게 불측의 손해를 입게 하기 때문이다.

해설: 

종전에 대법원은 동일인의 소유에 속하는 토지와 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 새로 건물이 신축된 경우에도 그 후 저당권의 실행에 의하여 토지가 경락됨으로써 대지와 건물의 소유자가 달라지면 언제나 신축건물을 위한 법정지상권이 토지에 관하여 성립하고, 다만 그 존속기간이나 범위는 종전 건물을 기준으로 하여 그 이용에 일반적으로 필요한 범위 내로 제한된다고 판시하였으나(이 판결에서 소수의견의 입장이다), 이 판결로 입장을 변경하였다.

<근저당권의 부종성의 한계 - 제3자 명의로 한 근저당권의 효력>

대법원 2001. 3. 15. 선고 99다48948 배당이의

사실관계:

A는 B에게 대지를 4억 5000만원에 매도하기로 계약을 하였는데, 중도금 및 잔금은 대지가 A 명의로 된 상태에서 B가 은행으로부터 대출을 받아 지급하기로 하되, 대금 지급의 담보를 위해 B가 A에게 2억원 당좌수표를 발행해주고, 또한 대출 전에 A의 처 명의로 대지에 관하여 채권최고액 2억원의 근저당권설정등기를 마치기로 하였다. 
이에 A는 자신의 처인 을로부터 2억원을 차용하였다는 차용증을 작성하고, 차용금채권을 피담보채권으로 하여 채무자 A, 근저당권자 을, 채권최고액 2억원인 근저당권설정등기를 마친 후, B가 대출을 받아 중도금 및 잔금을 지급할 수 있도록 근저당권설정자 A, 채무자 C(B가 지명한 자)로 된 저당권을 설정할 수 있는 서류들을 B에게 건네주었다.
B는 이 서류들을 이용하여 갑(은행)에게 근저당권을 설정해주고, 4억원을 대출받아 잠적하였고, 당좌수표는 지급거절되었다.
갑의 근저당권의 실행으로 대지에 관하여 경매가 진행되었고, 경락대금을 배당하게 되었는데, 을이 1순위 근저당권자로 경락대금에서 2억원을 배당받자, 갑은 ‘A와 을 사이의 소비대차약정은 통정허위 표시로서 무효이고 따라서 이를 피담보채권으로 한 을 명의의 근저당권설정등기 역시 무효이므로, 을에게 배당된 2억원은 갑에게 배당되어야 한다’고 주장하면서 배당이의 소송을 제기하였다. 

 
판결요지: 

[채권자가 근저당권자가 아닌 근저당권설정등기의 효력]

[다수의견] ① 근저당권은 채권담보를 위한 것이므로 원칙적으로 채권자와 근저당권자는 동일인이 되어야 하지만, 제3자를 근저당권 명의인으로 하는 근저당권을 설정하는 경우 그 점에 대하여 채권자와 채무자 및 제3자 사이에 합의가 있고, 채권양도, 제3자를 위한 계약, 불가분적 채권관계의 형성 등 방법으로 채권이 그 제3자에게 실질적으로 귀속되었다고 볼 수 있는 특별한 사정이 있는 경우에는 제3자 명의의 근저당권설정등기도 유효하다고 보아야 할 것이고,

② 한편 부동산을 매수한 자가 소유권이전등기를 마치지 아니한 상태에서 매도인인 소유자의 승낙 아래 매수 부동산을 타에 담보로 제공하면서 당사자 사이의 합의로 편의상 매수인 대신 등기부상 소유자인 매도인을 채무자로 하여 마친 근저당권설정등기는 실제 채무자인 매수인의 근저당권자에 대한 채무를 담보하는 것으로서 유효하다고 볼 것인바,

③ 위 양자의 형태가 결합된 근저당권이라 하여도 그 자체만으로는 부종성의 관점에서 근저당권이 무효라고 보아야 할 어떤 질적인 차이를 가져오는 것은 아니라 할 것이다.

그리고 매매잔대금 채무를 지고 있는 부동산 매수인(B)이 매도인(A)과 사이에 소유권이전등기를 경료하지 아니한 상태에서 그 부동산을 담보로 하여 대출받는 돈으로 매매잔대금을 지급하기로 약정하는 한편, 매매잔대금의 지급을 위하여 당좌수표를 발행ㆍ교부하고 이를 담보하기 위하여 그 부동산에 제1 순위 근저당권을 설정하되, 그 구체적 방안으로서 채권자인 매도인(A)과 채무자인 매수인(B) 및 매도인이 지정하는 제3자(을) 사이의 합의 아래 근저당권자를 제3자(을)로, 채무자를 매도인(A)으로 하기로 하고, 이를 위하여 매도인(A)이 제3자(을)로부터 매매잔대금 상당액을 차용하는 내용의 차용금증서를 작성ㆍ교부하였다면,

매도인(A)이 매매잔대금 채권의 이전 없이 단순히 명의만을 제3자(을)에게 신탁한 것으로 볼 것은 아니고, 채무자인 매수인(B)의 승낙 아래 매매잔대금 채권이 제3자(을)에게 이전되었다고 보는 것이 일련의 과정에 나타난 당사자들의 진정한 의사에 부합하는 해석일 것이므로, 제3자(을) 명의의 근저당권설정등기는 그 피담보채무가 엄연히 존재하고 있어 그 원인이 없거나 부종성에 반하는 무효의 등기라고 볼 수 없다.

<공동저당에서 후순위저당권자와 물상보증인의 우선순위>

대법원 1994. 5. 10. 선고 93다25417 근저당권설정등기말소 

사실관계: 

을은 A에게 돈을 대여하면서 채무자 A의 소유인 부동산3과 물상보증인들의 소유인 부동산1, 2, 4, 5(이 중 부동산1은 갑의 소유였다)에 대하여 각 1, 2, 3번 공동근저당권설정등기를 마쳤다.
한편 B는 부동산1, 2, 3, 4, 5에 대해 각 4번 공동근저당권설정등기를 마쳤고, C는 부동산2, 3, 4에 대하여 각 5번 공동근저당권설정등기를 마쳤고, 을은 부동산5에 대하여 추가로 5번 근저당권설정등기를 마쳤고, D는 부동산5에 대하여 6번 근저당권설정등기를 마쳤다. 
을은 A회사가 대출금상환을 연체하자 부동산1, 2, 3, 4, 5에 대하여 각각 경매신청을 하여 경매절차가 분리되어 진행되었는데(부동산1에 대한 경매신청은 취하되었다), 그 중 부동산2, 3, 4, 5에 대한 경매절차가 먼저 종료되었고, 을은 부동산2, 3, 4, 5의 경락대금으로 채권 전액을 배당받았고, B는 부동산5의 경락대금으로 채권 전액을 배당받았고, C는 배당을 받지 못했고, D는 부동산5의 경락대금으로 채권 중 일부만을 배당받았다.
갑은 부동산1의 채권자들인 을과 B의 피담보채권이 변제로 모두 소멸되었음을 이유로 근저당권설정등기의 말소를 구하는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을, C, D(C, D는 소송에 참가인으로 참여하였다)는 만약 부동산1, 2, 3, 4, 5이 동시에 경매되어 동시에 배당되었을 경우 부동산1의 경매대가에서 을이 배당받을 수 있었던 금액의 범위 내에서는 차순위근저당권자인 C, D가 을을 대위하여 저당권을 행사할 수 있으므로, 그 범위 내에서 부동산1에 대한 을 명의의 근저당권은 C, D에게 이전되었다고 보아야 하므로 갑은 을을 상대로 근저당권설정등기의 말소를 구할 수 없다고 주장하였다.
 
 
판결요지:

[공동저당에서 물상보증인이 후순위저당권자에 우선] 공동저당의 목적인 채무자 소유의 부동산과 물상보증인 소유의 부동산에 각각 채권자를 달리하는 후순위저당권이 설정되어 있는 경우, 물상보증인 소유의 부동산에 대하여 먼저 경매가 이루어져 경매대금의 교부에 의하여 1번저당권자가 변제를 받은 때에는 물상보증인은 채무자에 대하여 구상권을 취득함과 동시에, 민법 제481조, 제482조의 규정에 의한 변제자대위에 의하여 채무자 소유의 부동산에 대한 1번저당권을 취득하고, 이러한 경우 물상보증인 소유의 부동산에 대한 후순위저당권자는 물상보증인에게 이전한 1번저당권으로부터 우선하여 변제를 받을 수 있으며, 물상보증인이 수인인 경우에도 마찬가지라 할 것이므로, 자기 소유의 부동산이 먼저 경매되어 1번저당권자에게 대위변제를 한 물상보증인은 1번저당권을 대위취득하고, 그 물상보증인 소유의 부동산의 후순위저당권자는 1번저당권에 대하여 물상대위를 할 수 있다.
[이 사건의 경우] 물상보증인인 부동산 2, 4, 5의 소유자들은 각 자기의 책임분담액을 초과하는 금액(그 구체적인 액수는 이 사건 제1부동산이 경매되어야 확정될 것이다)의 한도에서 변제자대위에 의하여 부동산1에 대한 근저당권들을 취득하였다 할 것이고, 위 물상보증인들 소유의 부동산2, 4, 5에 대한 후순위저당권자인 C, D는 위 물상보증인들에게 이전된 위 근저당권들에 대하여 물상대위를 할 수 있다 할 것이므로, 위 근저당권설정등기들은 위 물상보증인들 앞으로(C, D 앞으로는 아님) 대위에 의한 저당권이전의 부기등기가 경료되어야 할 성질의 것이어서, 갑으로서는 을에 대한 피담보채무가 소멸하였다는 사정만으로는 그 말소등기를 청구할 수 없다.
 

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그간은 쉬운 판례 위주로 실었는데요, 앞으로 12회까지는 어려운 판례들 위주로 연재합니다.

이 판례도 제가 사법시험 공부 하면서도 몇번이나 골머리를 썩었던 판례죠. ^^;

<아파트 관리규약의 특별승계인에 대한 효력>

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 채무부존재확인 

사실관계:

을(입주자대표회의)이 관리하는 아파트단지가 있었는데, 그 중 한 아파트의 소유자였던 A가 관리비 269만원을 연체한 상태에서 아파트가 경매되어 갑이 새로운 소유자가 되었다. 
공동주택관리령 제9조 제1항의 규정에 따라 제정된 아파트단지의 공동주택관리규약 제6조는 “관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다”고 되어 있었고, 제13조 제1항은 “관리주체는 관리비 사용료 및 특별수선충당금에 대한 채권은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있다”고 되어 있었다.
을이 관리규약에 따라 갑에게 A가 연체한 관리비를 지급하라고 청구하자, 갑은 자신이 종전 소유자인 A가 체납한 관리비를 지급할 책임이 없다고 주장하면서 자신이 을에 대하여 관리비채무를 부담하고 있지 않음의 확인을 구하는 채무부존재확인의 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을은 관리규약의 승계규정을 내세워 A의 지위를 승계한 갑이 연체된 관리비를 지급해야 한다고 주장하였다.

판결요지: 

[다수의견 - 아파트의 특별승계인이 종전 입주자의 모든 체납관리비를 승계하도록 하는 아파트관리규약의 효력] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권 전체에 대하여 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'고 규정하고 있는 집합건물법 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과 사이의 권리ㆍ의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점 등을 고려하면, 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는 이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의 관리ㆍ사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전 입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.

[다수의견 - 아파트의 특별승계인이 승계하는 종전 입주자의 체납관리비 부분] 다만, 집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동으로 유지ㆍ관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지ㆍ관리를 도모하기 위해서는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서 유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

<무권리자의 법률행위와 본인의 추인>

대법원 1981. 1. 13. 선고 79다2151 소유권이전등기말소 

사실관계:

A는 임야를 소유하다가 사망하였고 그의 처 갑이 이를 상속받았으나 상속을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마치지는 않았다.
그런데 A의 조카인 을1은 마치 A가 생전에 임야를 자기에게 매도한 것처럼 꾸며 갑 몰래 임야에 관하여 자기 명의로 소유권이전등기를 마쳤고, 이 사실을 알게 된 갑은 을1을 상대로 소유권이전등기의 말소청구소송을 제기하였는데, 승소판결의 선고가 확실시되는 상태에서 갑이 소송을 취하하였다.
그런데 을1은 그 후 임야가 자기 명의로 등기되어 있음을 이용하여 을2에게 임야를 매각한 후 을2 명의로 소유권이전등기를 마쳐주었고, 갑은 을2 명의로 등기가 된 후 임야 위에 있던 A의 분묘를 다른 곳으로 이장하였다.
그 후 을2는 임야를 을3에게 매각하여 을3 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌는데, 갑은 임야에 관하여 을3 명의로까지 등기가 마쳐지자 을1, 2, 3을 상대로 하여 이들 명의의 등기가 원인무효이므로 그 말소를 구한다는 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을1, 2, 3은 갑이 을1의 을2에 대한 처분행위를 묵시적으로 추인하였기에 을1, 2, 3 명의로 된 등기는 유효하다고 주장하였다.

판결요지: 
[무권리자의 법률행위에 대한 본인의 추인의 효과] 타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리로 처분한 후에 본인이 그 처분을 인정하였다면 특별한 사정이 없는 한 무권대리에 있어서 본인의 추인의 경우와 같이 그 처분은 본인에 대하여 효력을 발생한다.
[이 사건의 경우] 이 사건의 제2심 법원은 ‘추인은 취소할 수 있는 법률행위를 확정적으로 유효하게 하는 행위이고, 무효행위를 추인하여 새로운 법률행위가 있었다고 보는 경우에도 그 추인의 대상은 법률행위여야 하는데, 을1, 2, 3의 주장 자체에 의하여도 추인의 대상이 되는 법률행위가 존재하지 않으므로(A와 을1 사이에는 매매계약이 없어 추인의 대상 자체가 없기에) 을 1, 2, 3의 주장은 이유 없다’는 취지로 갑 승소 판결을 내렸는데, 을1, 2, 3이 주장한 것은 ‘을1이 임야를 을2에게 매도처분한 후 갑이 그 처분을 인정하였으므로 그 처분이 갑에게 효력을 발생하였다’는 것이므로, 제2심 법원의 판결은 을1, 2, 3의 주장을 제대로 판단하지 않은 위법한 것이므로 이를 파기하여 이 사건을 제2심 법원으로 다시 돌려보낸다.  

해설: 

민법에는 무권대리행위의 추인(제130조), 무효행위의 추인(제139조), 취소할 수 있는 법률행위의 추인(제143조) 등이 규정되어 있으나, 무권리자의 처분에 대한 권리자의 추인에 대한 규정은 없다. 이후 대법원은 ‘무권리자가 타인의 권리를 자기의 이름으로 또는 자기의 권리로 처분한 경우에, 권리자는 후일 이를 추인함으로써 그 처분행위를 인정할 수 있고, 특별한 사정이 없는 한 이로써 권리자 본인에게 위 처분행위의 효력이 발생함은 사적 자치의 원칙에 비추어 당연하고, 이 경우 추인은 명시적으로뿐만 아니라 묵시적인 방법으로도 가능하며 그 의사표시는 무권대리인이나 그 상대방 어느 쪽에 하여도 무방하다’는 판결을 내렸다(대법원 2001. 11. 9. 선고 2001다44291 판결).

<법률행위의 당사자의 확정 - 타인 명의로 한 법률행위>

대법원 2003. 9. 5.선고 2001다32120 소유권이전등기 

사실관계:

갑은 A로부터 A 소유의 농지를 매수하기로 하였으나, 자신의 명의로는 농지를 취득할 수 없자 아버지인 B의 명의를 빌려 매수하기로 하여 B 명의로 매매계약을 체결한 후 B 명의로 소유권이전등기까지 마쳤다. 그 후 명의수탁자인 B가 사망하여 갑과 을이 공동상속인이 되었다.
갑은 상속으로 인하여 자신과 을이 위 농지의 공동상속인이 되자, 을 명의의 등기를 말소해야 하는데 을이 등기말소에 협조를 하지 않자, ① ‘부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률’(이하 ‘부동산실명법’이라 줄인다)에서는 명의신탁한 부동산은 법에서 정한 유예기간 내에 실제 소유자 명의로 등기하도록 하였는데, 그 유예기간 동안 실제 소유자인 갑이 그 명의로 등기를 하지 않았기에, 농지의 매도인 A와 명의신탁자인 매수인 갑 사이의 명의신탁약정과 그 약정에 기하여 B 명의로 된 등기는 모두 무효이고, ② 따라서 A는 B 명의로 된 소유권이전등기의 말소를 구할 수 있는데, ③ 매수인 갑은 매도인 A에 대하여 소유권이전등기청구권을 갖고 있으므로 그 보전을 위하여 A를 대위하여 B의 상속인인 을을 상대로 소유권이전등기의 말소등기절차의 이행을 구하였다. 이에 대하여 을은 이 사건 매매계약의 당사자는 갑이 아니라 B이고, 따라서 갑은 매도인 A에 대하여 소유권이전등기청구권 자체가 없으므로, A에 대한 소유권이전등기청구권이 있음을 전제로 그 보전을 위하여 제기한 이 사건 소는 부적법하다고 주장하였다.

판결요지 :

[타인 명의로 한 법률행위에서 당사자의 확정] 계약을 체결하는 행위자가 타인의 이름으로 법률행위를 한 경우에 행위자 또는 명의인 가운데 누구를 계약의 당사자로 볼 것인가에 관하여는, 우선 행위자와 상대방의 의사가 일치한 경우에는 그 일치한 의사대로 행위자 또는 명의인을 계약의 당사자로 확정하여야 할 것이고, 행위자와 상대방의 의사가 일치하지 않는 경우에는 그 계약의 성질·내용·목적·체결 경위 등 그 계약 체결 전후의 구체적인 제반 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 행위자와 명의자 중 누구를 계약당사자로 이해할 것인가에 의하여 당사자를 결정하여야 한다.

[부동산의 명의신탁에서 계약당사자] 어떤 사람이 타인을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 그 타인 명의로 하기로 하였다면 이와 같은 매수인 및 등기 명의의 신탁관계는 그들 사이의 내부적인 관계에 불과한 것이므로 특별한 사정이 없는 한 대외적으로는 그 타인을 매매 당사자로 보아야 한다.

[이 사건의 경우] 어떤 사람(갑)이 타인(B)을 통하여 부동산을 매수함에 있어 매수인 명의 및 소유권이전등기 명의를 타인(B) 명의로 하기로 약정하였고 매도인(A)도 이를 알고 있어서 그 약정이 부동산실명법 제4조의 규정에 의하여 무효로 되고 이에 따라 매매계약도 무효로 되는 경우에, 매매계약상의 매수인의 지위가 당연히 명의신탁자(갑)에게 귀속되는 것은 아니지만, 그 무효사실이 밝혀진 후에 계약상대방인 매도인(A)이 계약명의자인 명의수탁자(B) 대신 명의신탁자(갑)가 그 계약의 매수인으로 되는 것에 대하여 동의 내지 승낙을 함으로써 부동산을 명의신탁자(갑)에게 양도할 의사를 표시하였다면, 명의신탁약정이 무효로 됨으로써 매수인의 지위를 상실한 명의수탁자(B)의 의사에 관계없이 매도인(A)과 명의신탁자(갑) 사이에는 종전의 매매계약과 같은 내용의 양도약정이 따로 체결된 것으로 봄이 상당하고, 따라서 명의신탁자(갑)는 당초의 매수인이 아니라고 하더라도 매도인(A)에 대하여 별도의 양도약정을 원인으로 하는 이전등기청구를 할 수 있다.

<기망에 의한 의사표시 - 과장광고>

대법원 2001. 5. 29. 선고 99다55601, 55618 손해배상(기)·매매대금 

사실관계 :
을은 상가건물을 신축한 후 여러 차례 분양광고를 하면서 상가가 1997. 5월 개장예정으로, 첨단 오락타운이 될 예정이고, 상가를 전문경영인에게 맡겨 경영을 시키면 월 100만원의 수익이 보장된다고 하였고, 분양상담이나 계약체결시에도 수분양자들에게 같은 내용으로 안내를 했다. 이에 갑은 을과 상가분양계약을 체결하였는데, 상가분양계약서에는 위 내용이 기재되지 않았다.
그러나 예정했던 오락타운의 조성이 제대로 되지 않아 1998. 4월경에 이르러서야 을은 갑과 상의한 후 분양받은 상가를 컴퓨터게임기기 관련 업체들에게 임대를 주고 개장하였는데 갑의 월수입은 예상과 달리 10만원 정도에 불과했다.
그 후 을이 갑에게 상가분양계약에 따라 잔금을 지급할 것을 요구하자, 갑은 을의 잔금지급청구를 거절하면서 ① 을이 광고한 내용대로 의무를 이행하지 못하였기에 을의 채무불이행을 이유로 분양계약은 해제되었고, ② 또한 분양계약이 을의 기망에 의하여 또는 갑의 착오에 의하여 체결된 것이므로 분양계약을 취소하였으니, 을은 갑에게 분양계약으로 인한 손해를 배상하라는 내용의 소송을 제기하였고, 이에 대하여 을은 분양계약은 여전히 유효하므로 갑은 을에게 잔금을 지급하라고 하면서 반소를 제기하였다. 
 

판결요지:

[청약의 유인과 청약의 구분] 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성·운영하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 분양계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고, 분양계약 체결시 이러한 광고내용을 계약상대방에게 설명하였더라도, 체결된 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 점과 그 후 상가의 임대운영경위 등에 비추어 볼 때, 위 광고 및 분양계약 체결시의 설명은 청약의 유인에 불과할 뿐 상가 분양계약의 내용으로 되었다고 볼 수 없고, 따라서 분양 회사는 위 상가를 첨단 오락타운으로 조성·운영하거나 일정한 수익을 보장할 의무를 부담하지 않는다.
[과장광고가 기망행위가 되기 위한 요건, 과장광고를 통한 착오의 유발 여부] 상품의 선전 광고에 있어서 거래의 중요한 사항에 관하여 구체적 사실을 신의성실의 의무에 비추어 비난받을 정도의 방법으로 허위로 고지하였다면 이는  기망행위에 해당하지만, 선전 광고에 다소의 과장 허위가 수반되었더라도 그것이 일반 상거래의 관행과 신의칙에 비추어 시인될 수 있는 정도라면 기망성이 결여된다. 또한 용도가 특정된 특수시설을 분양받을 경우 그 운영을 어떻게 하고, 그 수익은 얼마나 될 것인지와 같은 사항은 투자자들의 책임과 판단 하에 결정될 성질의 것이므로, 상가를 분양하면서 그 곳에 첨단 오락타운을 조성하고 전문경영인에 의한 위탁경영을 통하여 일정 수익을 보장한다는 취지의 광고를 하였다고 하여 이로써 상대방을 기망하여 분양계약을 체결하게 하였다거나 상대방이 계약의 중요부분에 관하여 착오를 일으켜 분양계약을 체결하게 된 것이라 볼 수 없다.

<쌍방의 착오로 인한 법률행위>

대법원 1996. 8. 20.선고 96다19581, 19598 소유권이전등기•토지인도 사건

사실관계 :
A는 X부동산(지번상 1번지)과 Y부동산(지번상 2번지)을 소유하고 있었다.
그런데 A가 B에게 X부동산을 매각하면서 지번을 1번지가 아닌 2번지로 잘못 알고서 2번지에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었고, B는 X부동산을 점유하면서 경작해오다가 다시 을에게 이를 매각했는데 이때도 B와 을 모두는 X부동산의 지번을 1번지가 아닌 2번지로 잘못 알고서 2번지에 관하여 소유권이전등기를 하였다.
한편 Y부동산은 이전등기가 되지 않은 상태로 갑에게 매각되었고, 나중에 갑은 2번지에 관한 등기부등본을 살펴보고 자신이 매수하여 점유 경작 중인 Y부동산에 관하여 을 명의의 등기가 되어 있는 것을 발견하고 을을 상대로 등기의 말소를 청구하는 소송을 제기하였다.

판결요지 :
부동산의 매매계약에 있어 쌍방 당사자가 모두 특정의 갑 토지를 계약의 목적물로 삼았으나 그 목적물의 지번 등에 관하여 착오를 일으켜 계약을 체결함에 있어서는 계약서상 그 목적물을 X토지와는 별개인 Y토지로 표시하였다 하여도, X토지에 관하여 이를 매매의 목적물로 한다는 쌍방 당사자의 의사합치가 있은 이상 그 매매계약은 X토지에 관하여 성립한 것으로 보아야 하고 Y토지에 관하여 매매계약이 체결된 것으로 보아서는 안 될 것이며, 만일 Y토지에 관하여 그 매매계약을 원인으로 하여 매수인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 이는 원인 없이 경료된 것으로서 무효이다.

해설 :
이 사건의 경우 B와 을 쌍방 모두의 내심의 의사(X부동산을 매각하겠다, X부동산을 매수하겠다)와 의사표시(X부동산을 매각하겠다, X부동산을 매수하겠다)는 일치하였으나, 그 의사표시를 잘못 기재하였다(매매계약서의 지번에 2번지로 기재, 소유권이전등기신청서에게 2번지로 기재). 이러한 경우 내심의 의사와 의사표시가 모두 일치하므로 진정한 의사내용 그대로 계약이 성립할 뿐(X부동산에 대한 계약 성립), 민법 제108조의 취소할 수 있는 법률행위의 원인으로서의 법률행위의 착오의 문제는 생기지 않는다.
따라서 Y부동산에 관한 소유권이전등기는 법률상 원인 없이 마쳐진 것이어서 당연히 무효이고, 을은 B에 대하여 X부동산에 관한 매매계약의 체결을 원인으로 하여 소유권이전등기를 청구할 수 있을 뿐이다(B를 대위하여 A를 상대로 B에게 소유권이전등기를 할 것을 청구하고, 직접 B를 상대로 자신에게 소유권이전등기를 할 것을 청구하면 될 것이다).

이 경우 을의 B에 대한, B의 A에 대한 X부동산에 관한 소유권이전등기청구권이 시효로 소멸하는가가 문제가 될 수도 있지만, 대법원은 부동산매수인이 매도인으로부터 부동산을 인도받아 점유·사용하는 경우에는 시효소멸의 대상이 되지 않는다고 한다.